소액 부동산 투자, 리츠(REITs)로 매달 월세 받는 방법!

 

안녕하세요, 코워커입니다😗

 

부동산 투자를 해보고 싶지만, 고려해야 할 사항들이 너무 많아 망설였던 분들이 있으셨을 텐데요. 

이럴 때 고려할 방안으로 ‘리츠(REITs)’가 있습니다. 리츠는 투자 후 발생하는 배당가능이익의 90% 이상 의무 배당하는 상품으로, 

일반 부동산 투자와 비슷한데요. 리츠 투자의 가장 큰 장점은 저금리 시대에 비교적 높은 배당 수익률(2019년 국내 기준 9.43%)를

제공한다는 것이죠. 또 다수의 투자자들로부터 자금을 모집해 소액으로 우량 부동산에 투자할 수 있고, 유동성이 좋다는 장점도 있는데요. 

리츠란 무엇인지, 앞으로 리츠 투자 전망은 어떨지, 리츠 투자의 장단점과 방법에 대해 자세히 살펴보도록 하겠습니다.

 

 

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부동산 공동구매, 리츠(REITs)

 

공동구매가 무엇인지 알고 계시죠? 사고 싶은 물건을 여러 사람들이 함께 구매하여

좋은 가격조건으로 살 수 있는 방법으로, 요즘 유행하는 구매 방식의 하나인데요. 

어처럼 부동산도 공동구매할 수 있는 금융상품이 있습니다. 바로 ‘리츠(REITs)’인데요. 

리츠(REITs)는 ‘Real Estate Investment Trusts’의 약자로 ‘부동산 투자 신탁’이라는 의미인데

일종의 부동산 투자회사라고 생각하시면 됩니다.

리츠는 다수의 투자자들로부터 자금을 모집하여 부동산에 투자 후 발생하는 임대수입, 매각차익, 개발수익 등을 배당해 줍니다. 

통상 배당가능이익의 90% 이상을 의무 배당하기에 직접 부동산에 투자한 것과 비슷한 투자성과를 낼 수 있죠. 

오히려 큰 자금이 필요한 중대형 빌딩이나 쇼핑몰 등 상업용 부동산을 투자대상으로 하면서도 소액투자로 접근이 쉽도록

만들어 주는 ‘부동산 공동구매’라고 할 수 있습니다.

 

 

 

성장하는 리츠 시장

 

국내 리츠 시장규모는 2002년 5,584억 원을 시작으로 2013년 10조 원 돌파, 2016년 25조 원을 돌파하는 등

빠른 성장세를 보여주고 있습니다. 2019년 12월 기준, 247개 리츠가 인가되어 운용 중인데요. 

자산규모 48.7조 원을 달성하며 금융자산시장에서 차지하는 비중이 높아졌습니다.

국내 리츠 시장의 급성장 배경에는 저금리 상황이 지속됨에 따라 투자자들의 관심이 높아진 영향이 가장 클 것입니다. 

해외에서도 저성장·저금리 국면을 맞아 2000년대 이후 자본시장과 부동산 시장의 통합이 세계적인 추세로 발전하면서

부동산 유동화 및 증권화의 방편으로 리츠가 빠르게 확산되어 가는 중입니다.

한편으로는 우리나라 사람들의 부동산 투자에 대한 높은 선호도가 부동산 간접투자 상품인 리츠의 투자매력도 증가로 연결된 부분도 있죠.

 

 

 

공실 리스크는 낮게, 배당수익 추구

 

리츠 투자의 가장 큰 장점은 저금리 시대에 매력적인 배당 수익률을 제공한다는 점입니다. 

또 다른 장점으로는 부동산 투자의 가장 큰 걱정거리인 공실 리스크에 대한 부담을 낮출 수 있다는 점이 있죠.

일반적으로 수익형 부동산은 임대과정에서 공실이 발생할 수 있습니다. 리츠의 경우 실질적으로 공실이 전혀 없는 것은 아니지만

복수의 부동산 포트폴리오로 구성되어 있고, 배당 가능한 이익에 대해서는 90% 이상을 의무적으로 배당하기 때문에

공실 리스크를 낮게 가져가면서 배당 수익을 추구할 수 있습니다. 

2019년 국내 리츠 연평균 배당수익률은 9.4%에 달합니다. 동일 기간 시중은행 수신금리(연1.75%)의 5.4배에 달하는 수치인데요. 

또 전문적인 자산관리회사가 우량 부동산에 투자한다는 점도 부동산 투자 리스크를 낮추는 요소로 작용합니다.

 

 

 

소액으로 하는 우량 부동산 투자

 

부동산에 직접 투자하기 위해서는 일정 규모 이상의 목돈이 필요합니다. 개인의 경우 자금이 부족하여 대출을 받는다고

하더라도 대부분 오피스텔, 소형 상가가 대상이지, 도심지나 대로변 등 입지가 좋아 거액

자본이 필요한 대형 빌딩에 투자하는 것 자체가 거의 불가능한 일인데요.

리츠는 다수의 투자자들로부터 자금을 모집해 투자하는 방식으로, 일반 투자자도 소액으로 우량 부동산에 투자할 수 있습니다. 

국내 주식시장에 상장된 리츠는 1주당 5,000원 안팎입니다. 리츠는 커피 한 잔 값으로 백화점이나 호텔, 

빌딩의 일부를 살 수 있게 만들어 주는 것입니다. 

투자금이 있다 하더라도 부동산 직접투자는 단일 부동산에 투자하여 투자위험을 분산하기 어렵습니다. 

하지만 리츠를 활용하면 다양한 우량 부동산들에 나누어 투자하게 되므로 분산 투자하는 효과를 누릴 수 있습니다. 

 

 

 

원하는 시점에 매매 가능

 

수익형 부동산에 투자하는 주된 목적은 임대수익 발생이겠지만 상황은 얼마든지 달라질 수 있습니다. 

투자한 부동산을 처분(매도)해야 하는 상황도 고려해야 하는데요.

부동산의 경우 보통은 매매 당사자간 가격에 맞는 적합한 거래 상대방이 나타날 때까지 일정 기간이 필요합니다. 

대형 상가나 건물과 같이 규모가 큰 부동산이라면 거래 상대방을 찾기가 더 쉽지 않겠죠. 만약 시간이 급하여 거래기간을

단축해야 한다면 시세보다 저렴한 가격에 매물을 내놓는 등 금전적으로 상당한 손해를 감수해야 합니다. 

이처럼 부동산 직접투자가 가지는 유동성 측면의 단점에서 리츠는 비교적 자유롭습니다. 상장된 리츠의 경우 주식처럼 원하는

시점에 쉽고 간편하게 매매할 수 있어 유동성이 좋고, 필요한 만큼 분할 매도할 수 있어 환금성이 있습니다.

 

 

 

리츠에 투자하는 방법

 

과거 리츠는 연기금, 공제회 등 기관투자자를 대상으로 한 사모형태 위주로 운영되어 개인투자자들의 접근이 어려웠습니다. 

그러나 최근 공모리츠 활성화 정책에 따라 새로운 상장리츠들이 등장, 개인투자자들의 접근이 쉬워지면서 관심 또한 높아지고 있습니다.

개인이 리츠에 투자하는 방법은 크게 3가지 정도로 정리할 수 있습니다. 먼저 국내 주식시장에 상장되어 있는 리츠에 직접투자 하는

방법입니다. 일반 주식처럼 거래할 수 있어 개인투자자 입장에서는 접근하기 쉬운 리츠입니다.

다만 우리나라 상장 리츠 시장은 해외와 비교했을 때 아직 초기 단계라고 할 수 있습니다.

2020년 9월말 기준 국내에는 12개 리츠가 상장되어 있는데요. 하지만 시가총액 및 일일 거래량이 너무 적은 리츠도 있고, 

최근 배당수익이 없는 경우도 있어 선별적 투자가 필요한 상황입니다.

 

 

 

 

글로벌 리츠, ETF에 투자하라

 

해외 리츠에 투자하는 방법은 무엇일까요? 해외에는 여러가지 상장 리츠가 있어 다양한 투자기회를 제공합니다.

미국은 글로벌 리츠 시장의 66%를 차지하는 가장 큰 규모이고, 싱가포르는 주식시장에서의 상장 리츠 비중이 20.9%에 이를 만큼

대중화되어 있습니다. 헬스케어 시설이나 데이터 센터, 통신 인프라 등 성장성 높은 산업의 리츠에 투자할 수도 있죠. 다만 각국의 통화로 투자하기 때문에 환위험이나 매매차익에 대한 양도소득세(매매차익 연 250만원 공제 후 22%) 등 고려할 요소들이 좀 더 있습니다.

글로벌 리츠는 국가, 기초자산에 따라 상품 종류가 다양한 반면 투자대상의 선택에 어려움이 있을 수 있습니다. 

그래서 가장 추천할 만한 방법은 리츠재간접펀드나 ETF를 통한 간접투자 방법입니다. 

부동산 투자전문가가 전세계 다양한 리츠에 분산 투자함에 따라 위험관리에 좋기 때문이죠.

 

 

 

리츠 투자 체크포인트

 

리츠는 부동산에 간접 투자하는 일종의 금융투자 상품입니다. 당연히 그에 상응하는 투자위험이 존재합니다. 

일반적으로 부동산에 투자하기 때문에 부동산 시장에 악재가 발생하면 리츠도 영향을 받게 되는 것이죠.

예를 들어 경기침체로 보유한 부동산 임대율이 하락하면 투자한 리츠의 배당수익이 줄어들고, 부동산의 시장가치가 떨어지면

리츠의 시장가격도 함께 떨어집니다. 금리가 인상되는 경우 채권과 비슷하게 리츠 투자의 매력이 떨어질 수도 있고, 

해외 리츠 투자 시 환율 리스크도 고려해야 합니다.

리츠 투자하기에 앞서 최근 부동산 시황은 물론 투자하는 부동산의 입지나 성장 가능성, 임대율 등을 분석하는 자세가 필요합니다. 

노후생활을 위한 현금흐름이 목적이라면 일시적으로 배당수익률이 높은 리츠보다는
꾸준히 안정된 배당을 줄 수 있는 리츠에 투자하는 것이 바람직합니다.  

 

지금까지 코워커와 함께 리츠란 무엇인지, 앞으로 리츠 투자 전망은 어떨지, 리츠 투자의 장단점과 방법에 대해서 알아보았습니다!