안녕하세요,코워커입니다😗
오늘은 쉬운 경매물건이면서도 돈이 되는 물건을 찾는 방법을 알려드리려고 합니다.
경매 이론을 모두 익히고 이제 실전으로 입찰해보셨을 때, 생각보다 낙찰받기가 쉽지만은 않으셨죠.
좋은 물건이다 싶으면 수십 명씩 입찰해 경쟁이 심하고, 낙찰 가격도 너무 높아 큰 수익을 거두기 힘들어보이고요.
내 눈에 좋아 보이는 물건은 다른 사람 눈에도 마찬가지이기 때문입니다.
어느 분야든 경쟁이 심한 곳에서는 큰 수익을 얻을 수 없는데요.
차별화된 물건이면서도 쉬운 물건을 다른 관점으로 찾아 내는 방법을 코워커와 함께 알아보도록 하겠습니다 ^^
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역발상으로 경매 물건 선택하기!
1. 저층이나 탑층
로열층은 누구나 좋아하는 물건입니다. 그에 비해 저층이나 탑층은 꺼리는 게 사실이고요.
1층은 외부에 쉽게 노출되고, 탑층은 겨울에는 춥고 여름에는 덥다는 인식이 있기 때문이죠.
그래서 통상적으로 중간층보다 가격이 저렴합니다. 하지만 저층이나 탑층에 투자해 만족할 만한 수익을 낼 수 있는 방법이 있는데요.
실제 사례를 통해 알아볼까요?
이 물건은 일산에 있는 1층 아파트입니다. 감정가 393,000,000원인 물건을 367,000,000원에
낙찰받아 1년 동안 월세로 임대한 뒤 매도했는데요. 이 아파트에 입찰했던 이유는 바로 이것 때문입니다.
보이는 스카이 뷰 사진에서 1번(파란색) 위치에 있는 물건이었는데요.
남향이었고, 1층이지만 전면에 가리는 건물이 없어서 하루 종일 빛이 잘 들어오는 곳이었습니다.
그리고 단지 내 사람들이 지나다니지 않아 사생활이 노출될 위험도 적고, 큰 도로가 없어 조용했고요.
하지만 2번 위치의 물건을 볼까요? 사람들과 차량 통행이 많아 불편하고,
앞 동에 가려져 빛도 잘 들어오지 않았습니다.
이처럼 같은 1층 아파트라도 1층의 단점이 보완된 물건이라면 투자를 망설일 이유가 없겠죠.
이번에는 탑층의 투자 사례입니다. 15층 중 15층인 송도 아파트로, 감정가는 780,000,000원이었고, 낙찰 가격은 603,000,000원입니다.
저층과 마찬가지로 탑층 물건도 투자자들이 크게 눈여겨 보지 않는 경우가 많습니다.
하지만 같은 아파트 단지의 여러 동 중에서 가장 남쪽에 있던 이 물건은 앞에 시야를 가리는 5층 이상의 건물이 없었습니다.
그래서 후면에 위치해 빛이 가리는 동의 로열층보다 오히려 겨울철에 따뜻했고, 집에서는 시원하게 펼쳐진 바다가 보였습니다.
이런 장점이 있어 로열층보다 시세가 낮지 않았지만, 누군가는 탑층이라는 이유로 제대로 알아보지도 않고 흘려보냈을 수도 있겠죠.
2. 대형 평수
다음은 건물의 전용 면적이 137.139m2(41.486평)이고, 분양 평수는 52평인 대형 물건입니다. 6억 원에 감정평가된 일산의 아파트인데요. 483,000,000원에 낙찰을 받았습니다. 면적이 크고, 가격도 낮지 않으므로 초보 투자자들은 특히 부담을 느낄 수도 있겠죠.
일반적으로 사람들이 생각하는 대형 평수의 기준은 40평대입니다.
많은 투자자들이 40평이 넘는 대형보다는 수요가 많은 중소형 아파트를 선호합니다.
그러니 50평이 넘는 아파트가 큰 물건인 것은 사실입니다.
하지만, 중소형과 대형을 판단하는 기준은 상대적이라는 점을 이용할 수 있습니다.
낙찰받은 물건 단지(좌)와 같은 지역의 다른 아파트 단지(우)
낙찰받은 아파트 단지 지도를 보면 모두 대형 평형으로 구성되어 있습니다. 그리고 주변의 다른 아파트 단지 역시 마찬가지였고요.
때문에 이 지역에서 50평은 기준이 되는 평형이지, 특별히 큰 면적이 아니었던 것이고요.
투자자 입장에서 일반적인 기준으로 봤을 때는 대형 아파트라 경쟁이 덜하지만,
이 지역의 수요자 입장에서는 크게 부담되는 면적이 아니라서 거래가 수월할 수 있었던 것입니다.
따라서 단순히 평수만을 보고 판단할 것이 아니라 해당 물건의 수요자들이
그 평수를 어떻게 받아들이는지 알아보고 상대적인 기준에 따라 투자를 결정해야겠죠?
3. 거래 사례가 없는 희소한 물건
어떤 지역을 대표하거나 구별하게 하는 표지, 즉 랜드마크가 되는 부동산은 누구나 좋아할 만한 물건이긴 하지만,
쉽게 매물을 내놓지 않아 거래 사례가 거의 없습니다. 이런 물건은 주변 공인중개사무소에서도 정확한 가격을 파악하지 못해
시세를 조사하기도 힘들고요. 또 대부분의 초보 투자자들은 거래 사례가 없는 이유가 잘 팔리지
않기 때문이라고 짐작해 입찰하지 않는 경우가 많습니다.
다음 사례를 볼까요?
경매 정보에 나온 일산의 아파트는 전용 면적이 약 66평인 대형이고, 9억 원에 감정평가된 고가의 물건입니다.
앞에서 대형 물건의 사례를 이야기했지만, 이 아파트를 낙찰받은 이유는 단순히 대형이라서가
아니라 20층 중 20층인 '펜트하우스'였기 때문이죠.
당시 단 1채가 매물로 나와 있었는데, 가격이 12억 원이고 거래는 되지 않고 있었습니다.
워낙 희소하고 거래 사례도 없어 적정한 입찰 가격을 책정하는 것이 쉽지는 않았지만,
분명 그 지역의 랜드마크인 펜트하우스를 찾는 수요자가 있을 것이고, 적어도 손해를 볼 일은 없을 것이라
생각해 감정가에 가까운 금액에 낙찰받았습니다. 결과는 어떻게 되었을까요?
명도 후 1개월 만에 약 1억 원의 수익을 얻고 마무리할 수 있었습니다.
이렇게 남들이 고정적인 시각으로 바라보는 물건들을 조금만 바꿔서 생각해보면 충분히 경쟁 없이 수익을 낼 수 있습니다.
사례를 통해 확인해보시니 더 와닿았을 거라 생각합니다. 지혜로 이웃분들도 경매 물건을 보실 때,
남들과 다른 시각으로 바라보기 위한 연습을 꾸준히 하시다보면 경쟁없이 더욱 수월하게 수익을 내실 수 있으실 거예요.
지금까지 코워커와 함께 쉬운 경매물건이면서도 돈이 되는 물건을 찾는 방법에 대해서 알아보았습니다!
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