2021년 부동산으로 돈 버는 4가지 핵심 키워드

 

안녕하세요, 코워커입니다😗

내집이 있어도, 없어도 걱정인데요. 지난해에 이어 올해도 전세 대란과 집값 상승이 계속될 것이란 전망이 쏟아집니다.

나에게 맞는 액션 플랜이 필요할 때입니다.

 

그래서 오늘은 부동산으로 돈 버는 4가지 핵심 키워드에 대해서 정보 공유해드리려고 합니다.

지금부터 코워커와 함께 알아볼까요?

 

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무주택자는 그래도 청약이 답!

 

집이 없는 이라면 무엇보다 청약 시장을 주시해야 합니다. 여경희 부동산114 수석연구원은 “가점이 높거나 특별공급 조건이 된다면 청약이 유리하다”고 말했습니다. 청약과 관련한 규제가 추가되는 대신 청약 도전의 문턱은 더 낮아지기 때문인데요.

 

 

 

2021년 1월부터 달라지는 청약 제도를 살펴보면 먼저 신혼부부 특별공급(이하 특공) 소득 요건이 완화되는 게 눈에 띕니다. 신혼부부 특공은 결혼한 지 7년 안의 부부에게 공급 물량 중 민간은 20%, 공공은 30%를 우선 공급하는 제도. 그러나 지난해까지 민영주택 중 신혼부부 특공의 소득 기준이 물량의 75%(우선공급)는 도시근로자 월평균 소득의 100%(맞벌이 120%) 이하, 나머지 25%(일반공급)는 120%(맞벌이 130%) 이하여서 그동안 소득 기준에 걸려 신청을 못 하는 사람들이 많았습니다.

 

그러나 2021년 1월부터 소득이 높은 신혼부부에게도 기회를 주고자 기준이 완화됩니다. 우선공급은 그 비율을 75%에서 70%로 조정해 예전과 동일한 기준으로 운영하고, 일반공급은 물량 비율을 30%로 늘리는데 소득 기준은 140%(맞벌이 160%)까지 완화합니다. 신혼희망타운 또한 분양 가격 및 우선공급 등의 구분 없이 전체 소득 요건을 130%(맞벌이 140%) 이하로 완화합니다. 

 

 

 

특히 2021년은 3기 신도시 사전청약이 시행되는 첫해여서 기회도 늘어날 전망인데요. 사전청약제는 본청약 1~2년 전 미리 당첨자를 선정해 본청약까지 무주택자 요건을 유지하면 100% 입주를 보장해주는 제도로, 2021년 7월부터 본격 시작됩니다. 2022년까지 하남 교산, 남양주 왕숙 등 3기 신도시를 포함해 모두 6만 가구가 사전청약에 들어갑니다.

 

 

그나마 세금 덜 내는 '경우의 수' 찾기

 

 

다주택자라면 올해 바뀌는 세율을 꼼꼼하게 살펴 주택을 더 보유할지 매도할지 점검해야 합니다.

만약 매도로 결정 내렸다면 종합부동산세 부과 기준이 되는 2021년 6월 1일 이전에 처분하는 편이 낫습니다.

이후부터 3주택 이상 및 조정대상지역 2주택을 보유한 경우 과세표준 구간별로 최대 6%의 종부세율을 적용합니다.

여기에 조정대상지역 2주택 세 부담 상한율도 종전 200%에서 300%로 상향해 보유세 부담이 더 늘어날 것으로 보입니다.

또 주택을 팔 때도 2주택자가 6월 1일 전에 양도하면 기본세율에 10%가 중과되지만 6월 1일 이후 양도하면 기본세율에 20% 중과세율이 적용된다. 중과세율이 적용될 때에는 장기보유특별공제 혜택도 없습니다. 

 

 

 

따라서 다주택자는 종부세, 양도세, 증여세 등을 고루 따져보고 자신에게 더 유리한 쪽을 택해야 합니다. 여기에 상가 건물 임대인이라면 ‘착한 임대인 세액공제’도 눈여겨볼 것. 임대료 인하액의 50%를 임대인의 소득세·법인세에서 세액공제하는 착한 임대인 세액공제의 적용 기한이 2021년 6월 30일까지로 연장됐습니다. 

임재만 세종대 부동산학과 교수는 “다주택자 입장에서는 주택을 팔면 양도세를 내고, 갖고 있으면 보유세를 낸다. 대체로는 내 호주머니에서 나가야 하는 보유세가 더 부담스러울 것”이라며 “향후 집값이 오를 것이냐, 부동산 정책 기조에 변화가 있을 것이냐 이 두 가지가 다주택자들이 거취를 결정하는 데 핵심 변수가 될 것으로 보인다. 다만 지금의 기조는 규제 위주의 기형적 정책이라 정상화시킬 필요는 있다”고 말했습니다. 

 

 

 

한편 종부세와 관련해 부부 공동명의 1주택자 선택의 폭이 커졌습니다. 공동명의 1주택자가 현재와 같이 부부가 총 12억원(각각 6억원)을 공제받거나, 1세대 1주택자와 같이 9억원을 공제받은 후 고령자·장기보유공제(최대 80%)를 적용받는 것 중에서 유리한 방식을 선택할 수 있습니다. 전문가들은 일반적으로 초기 10~20년 안팎은 공동명의로 세금을 내고 고령·장기보유특별공제 합계가 40~80%가 되는 시점을 골라 단독명의로 갈아타는 것이 현명하다고 조언합니다. 물론 주택 가격 상승률이 가파르다면 단독명의로 갈아타야 하는 시점이 더 앞당겨집니다.

 

 

공공전세, 공실 공공임대 등 틈새 공략

 

 

2021년 6월부터 전월세 계약을 하면 세입자가 지방자치단체에 그 내용을 신고하는 전월세신고제가 실시됩니다. 임대차 3법의 마지막 퍼즐인 이 제도가 도입되면 주택 실거래가처럼 전월세 시세도 투명하게 공개됩니다. 하지만 임대인 입장에선 세 부담을 임차인에게 전가시키는 계약을 맺거나 극단적으로는 월세 소득에 따른 소득세, 건강보험료 등이 늘어날 것을 감안해 차라리 집을 비워둘 수도 있습니다. 반대로 임차인 중 양가의 도움을 받아 신혼집 전세 자금을 마련하려 했던 예비 부부라면 신고제 시행 후 증여 자금 과세 대상으로 밝혀질 가능성도 있습니다. 

물론 가장 난감해지는 건 급등한 전월세가 부담스러운 전세난민입니다. ‘총알(현금)’이 부족한 이들에게 공공임대주택은 대안이 될 수 있습니다. 2020년 12월 11일 경기도 화성 동탄 공공임대주택 1백만 호 기념 단지를 둘러본 문재인 대통령은 “2022년 공공임대주택 2백만 호 시대를 열겠다”며 “공공임대주택 입주 요건을 중산층까지 확대하고 2025년까지 중형 임대주택 6만3천 호를 공급할 것”이라고 밝혔습니다. 민간 중심보단 공공 부문의 주택 공급으로 현 주택 문제를 풀어나가겠다는 부동산 정책 방향성을 재확인시켜준 것입니다.

 

 

‘질 좋은 공공임대’의 가능성이 뜨거운 감자로 떠오른 상황에서 당장 2021년부터 다양한 공급 확대가 이뤄집니다. 특히 공공전세는 공공주택사업자가 도심 내 다세대·다가구, 오피스텔 등 신축 주택을 매입해 중산층 가구에 2022년까지 한시적으로 공급하는 새로운 유형의 공공임대입니다. 소득 기준 없이 모든 무주택 가구를 대상으로 하고, 경쟁이 벌어지면 무작위 추첨 방식으로 입주자를 뽑습니다. 선정된 입주자는 시중 전세가(보증금)의 90% 이하로 최대 6년간 거주할 수 있습니다. 2021년과 2022년 서울 및 수도권에 9천 호씩 총 1만8천 호를 공급하며, 당장 2021년 상반기에 전국 3천 호(서울은 1천 호), 하반기에 전국 6천 호(서울 2천 호)가 나옵니다. 

3개월 이상 공실 상태인 공공임대주택을 전세로 전환해 무주택자에게 공급하는 ‘공실 활용 전세형 공공임대’도 추진됩니다. 2020년 12월 첫 공고가 있었고 2021년 3·6·9·12월 중으로 이뤄질 계획입니다. 역시 무주택자라면 자산과 소득에 관계없이 신청 가능하지만 신청자가 많을 경우에는 소득 수준이 낮은 이가 우선으로 선정됩니다. 입주자는 기본 4년 거주할 수 있고 이후 수요가 없을 때 2년 추가로 재계약할 수 있습니다.

 

 

주택담보대출 받을 땐 고정금리로

 

 

2021년 바뀌는 부동산 정책과 세법을 꼼꼼히 따져봐야 합니다.

2020년 ‘영끌’ 매수 열풍의 배경엔 낮아진 대출 금리가 크게 한몫했습니다. 심지어 7월에는 일부 은행의 변동금리형 주택담보대출(이하 주담대) 금리가 개인 신용과 담보, 우대 조건 등에 따라 최저 연 1%대까지 하락했습니다. 이후 금융 당국의 대출 규제와 시장 금리 상승 영향으로 조금씩 올라 2020년 12월에는 시중은행 고정금리 기준 3%대였습니다. 여기서 변동금리형 상품은 대출 기간 동안 적용되는 금리가 금융채·코픽스 등 기준금리에 따라 달라지고, 고정금리형은 대출 기간 동안 약정한 금리로 고정되는 차이가 있습니다. 2020년은 변동금리 대출 비중이 급증해 하반기에는 10명 중 7명꼴로 변동금리를 택했습니다. 

2021년 기준금리에 대해서는 전문가들도 의견이 분분한 상황입니다.

다만 시장금리가 상승하게 되면 변동금리로 대출을 받았던 영끌 매수자는 대출이자 상환 부담이 커질 수밖에 없습니다. 

 

 

그렇다면 지금처럼 혼란스러운 시기에 주담대를 받을 때 고정금리와 변동금리 중 어느 쪽을 택해야 유리할까요. 임재만 세종대 부동산학과 교수는 장기 대출을 받을 경우 고정금리를 추천했습니다. 금리 하락이 확실시되는 상황이라면 변동금리가 낫겠지만 지금처럼 낮은 수준에선 앞으로 오를 확률이 훨씬 높기 때문인데요. 임 교수는 “다른 나라의 경우 주담대 계약 시 고정금리 비중이 훨씬 높다. 그게 주택 금융이 건전해지는 길”이라고 설명했습니다.

 

지금까지 코워커와 함께 2021년, 부동산으로 돈 버는 4가지 핵심 키워드에 대해서 알아보았습니다.